Muchos tenemos la idea de que comprar una casa es alcanzar el éxito financiero. Aunque tener un techo propio si da una gran satisfacción, invertir en una casa no es siempre la mejor opción para nuestras finanzas. En algunos casos, vivir alquilado puede ser mucho más beneficioso para nuestro bolsillo o a veces simplemente no nos alcanza. 

Todo depende de nuestros objetivos en el corto, mediano y largo plazo.

🏠 En este artículo vamos a analizar: 

• ¿Cómo saber si estoy preparado para comprar? 
• Costos asociados a comprar una casa.
• El price to rent ratio 
• ¿Cómo decidir si comprar o alquilar? 

Si estás pensando si comprar o alquilar, el primer paso es hacer una introspección y entender tus motivaciones. Si tienes pareja, es mejor hacer este análisis juntos. 

¿Cómo saber si estoy preparado para comprar? 

Comienza por preguntarte lo siguiente: 

1. ¿Vas a vivir en esta propiedad por más de 10 años? 
2. ¿Si tu situación familiar cambia en el corto plazo, igual vivirías en esta propiedad? 
3. ¿Tus ingresos son estables? 
4. ¿Tienes buen puntaje de crédito de 700 o más? 
5. ¿Tienes al menos el 20% del valor de la casa en efectivo?
6. ¿Tienes al menos 0.5% del valor de la casa extra para pagar pagos adicionales? 
7. ¿Puedes cubrir todas tus deudas además de los costos nuevos? 
8. ¿Estás dispuesto a cambiar tu estilo de vida por vivir en esta casa? 

Si la respuesta de algunas de estas preguntas es NO, ahorra, mejora tu puntaje de crédito y espérate a tener una situación económica un poco más estable. Tenlo como objetivo a mediano plazo y en unos años puedes replantearte si comprar o alquilar. 

💵 Costos al Comprar una Propiedad

Quiero recalcar que la decisión si comprar o alquilar es muy particular y personal. En este ejemplo, voy a analizar si sería mejor comprar o alquilar en San Francisco. Utilice esta hoja de excel que puedes personalizar con tus números.

Ejemplo en San Francisco

Este apartamento en Zillow tiene 2 cuartos y 2 baños. No necesita remodelaciones y está ubicado en una zona que me encanta. 

Aparte del valor de la propiedad, que en este caso es $1,46M, hay varios otros gastos asociados a comprar una casa. Algunos que debes tomar en cuenta son: 

• Downpayment o pago inicial: el promedio que se da de pago inicial es de 20% del valor total de la vivienda. 
• Tasa de interés o mortgage rate: es el costo del préstamo. Actualmente, están en casi un 8%. 
• Closing costs o gastos del cierre: honorarios de los brokers, notarios y abogados, costos de inspección.
• Seguro de título de la propiedad.
• Costos asociados a iniciar la hipoteca. 
• Reparaciones y mantenimiento. 
• Seguro hipotecario privado (PMI): Si tu pago inicial es menos del 20%, es posible que debas pagar PMI.

Para esta propiedad, tendría que tener en efectivo $351k para cubrir los gastos de compra de la casa. Puedes utilizar esta calculadora para calcular tus closing costs. Normalmente, son un 4% del valor total de la propiedad. 

Luego, debo entender cuáles son mis costos mensuales de pago de la hipoteca. Toma en cuenta que actualmente, como las tasas de interés están tan altas, vas a pagar mucho más en interés que en el valor de una propiedad. 

Por ejemplo, por este préstamo de $1,171M (el valor de la propiedad menos el Downpayment), con una tasa de interés de 7.4% y un plazo de 30 años, pagaría $1,7M en interés. Puedes utilizar esta calculadora para realizar tu propio cálculo. 

Aparte de la hipoteca, también debo tomar en cuenta los costos adicionales de tener una propiedad que suman todos los meses. El valor estimado de estos gastos extras anuales son de 0.5% del valor total de la propiedad. Puedes utilizar esta calculadora para determinar tus pagos mensuales.

Algunos de estos costos adicionales son: 

• Impuestos 
• Seguros de propiedad
• Mantenimiento 
• Condominio 

El valor total al mes para este apartamento sería de $10,995. 

Para mantener mis gastos de vivienda en un 30%, los que estarían comprando la casa tendrían que ganar $36,650 al mes o $439,809 al año para poder invertir en otros activos y mantener el mismo estilo de vida. 

🛖 Costo de Alquilar una Propiedad

Ejemplo en San Francisco 

Alquilar un apartamento del mismo tamaño en esa misma calle cuesta $5,200 mil al mes, segun Zillow. Este parece ser menos moderno y el segundo baño no tiene ducha, pero es comparable.  No tendría que preocuparme por gastos adicionales como manutención, condominio, etc., ya que el dueño estaría cubriendo esos costos. 

🤸 Price to Rent Ratio o Relación Precio Alquiler

El "price to rent ratio" o relación precio/alquiler es un término utilizado en bienes raíces para entender la rentabilidad de comprar una propiedad comparado con alquilarla. Se calcula dividiendo el precio de compra de una vivienda por el alquiler anual. 

Por ejemplo, si esta casa cuesta $1.46M y el alquiler anual estimado es $62,400. La relación precio alquiler es ​23.4.

• Si el resultado es entre 15 y 20, podría ser mejor comprar que alquilar. 
• Un número superior a 20 podría significar que alquilar es más ventajoso. 

Sin embargo, este número puede variar ampliamente según la ubicación y el mercado inmobiliario local. 

😑 ¿Es mejor comprar o alquilar? 

Para poder comprar esta casa: 

• Tengo que tener $351k en efectivo para el pago inicial. 
• Tengo que pagar $10.9k al mes entre hipoteca y mantenimiento. 
• Tengo que tener aún más ingresos para poder salir a comer y vivir mi vida sin gastarme todo el dinero en mi casa. 
• Tengo que vivir en la casa por más de 12 años. 

Digamos que si tengo el efectivo y que puedo cubrir el monto mensual. Calculemos si sale más económico comprar o alquilar. Utilicé esta calculadora o esta para ver los números. 

Toma en cuenta que: 

• La revalorización de una propiedad en San Francisco es de 6% anual. 
• Invertir en un fondo indexado que sigue el S&P 500 es de ~8%. 
• Lo máximo que puedes subir la renta anualmente es 3%.

Según la calculadora de Realtor.com, si me quedo en este apartamento por 30 años, alquilar es la mejor opción. 

NY Times opina lo mismo: 

🤯  Conclusión 

Comprar o alquilar una propiedad es una decisión muy personal. Tienes que hacer entender todos los costos asociados a comprar una casa, hacer un buen análisis y asegurarte de tener todos los números claros para que no haya sorpresas más adelante. 

Ser dueño de una casa no es una meta que todos deberíamos tener. Algunos preferimos viajar o comer afuera y otros preferimos no ocuparnos de cosas como mantenimiento. Además, recuerda que puedes invertir en propiedades a través de REITS si no quieres ocuparte de propiedades. 

Todo lo que te haga feliz tiene sentido, con tal de que hagas el análisis y tomes decisiones financieras sensatas. 

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Isa Penzini

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